FAQ

Parliamo del valore di una casa. Dovete vendere e vi state chiedendo: quanto vale casa mia?

Diciamo subito che dobbiamo dimenticare i tempi in cui era possibile partire da un prezzo più alto per poi aspettare eventuali offerte al ribasso: il mercato di questi ultimi anni si è caratterizzato per un forte sbilanciamento dell’offerta, divenuta di gran lunga superiore alla richiesta. Infatti oggi, se un immobile è, anche di poco, fuori prezzo, perde di interesse agli occhi degli aspiranti acquirenti che hanno una gran possibilità di scelta tra le rimanenti soluzioni in vendita e che nemmeno chiedono di visionarlo. I tempi di vendita in questo modo si allungano e si arriva alla tappa obbligata del ribasso di prezzo. Attenzione però, perché arrivati a questo punto, un immobile visibile da troppo tempo diventa sempre più difficile da vendere, poiché la lunga permanenza sul mercato genera dubbi sulla sua buona qualità.

E se il vostro tecnico di fiducia ha stimato la casa molto di più? Sappiamo che il valore che una casa ha per il proprietario è a volte inestimabile per il vissuto, per i sacrifici, i momenti di gioia. Questo non va confuso con ciò che il mercato, sulla base delle altre offerte assimilabili, sarà disposto a pagare per quel determinato immobile.

Non dimentichiamo che una stima con finalità di vendita ha chiaramente valori differenti da una stima con finalità di divisione o di ricostruzione e, se in questi ambiti, i tecnici hanno sicuramente il verbo assoluto, nel caso invece di una valutazione di stima fatta a scopo di vendita, il referente ideale è chi lavora a stretto contatto con gli acquirenti e ne conosce ogni singola voce: l’agente immobiliare.

Parliamo di chi ha già una casa e vorrebbe cambiare, ma pensa di non poterlo fare.
È sempre possibile vendere un immobile, in qualsiasi momento, anche quelli per cui sono state richieste le agevolazioni “Prima Casa”, ma facciamo un passo indietro per capire meglio.

La maggior parte degli immobili acquistati viene destinata ad abitazione principale, quella cioè in cui si avrà la residenza. Questo concetto non va confuso con il concetto di “Prima Casa”, ovvero quella che gode di agevolazioni fiscali richiedibili da una persona che non è proprietaria di altri immobili ubicati nel Comune in cui la suddetta abitazione si trova e che non è proprietaria di immobili per cui abbia già richiesto le suddette agevolazioni (una persona può quindi avere più immobili senza aver mai richiesto le agevolazioni “Prima Casa”). Tale agevolazione, una volta richiesta per un immobile (cosa che può esser fatta solo in sede di atto notarile di acquisto e non modificata in seguito), può essere ottenuta per un altro immobile, solo se l’immobile precedentemente acquistato con l’agevolazione viene venduto prima del nuovo acquisto o impegnandosi, con una sottoscrizione da fare in atto notarile, a venderlo entro 12 mesi dall’acquisto del secondo immobile.

Abbiamo detto quindi che è sempre possibile vendere un immobile, in qualsiasi momento, anche quelli per cui sono state richieste le agevolazioni “Prima Casa”, ma, questi ultimi, con una prescrizione: se sono trascorsi meno di 5 anni dall’acquisto originario, è previsto l’obbligo del riacquisto di un altro immobile entro 12 mesi dalla vendita del precedente, pena la decadenza delle agevolazioni di cui si è goduto all’atto dell’acquisto; se invece dall’acquisto originario sono trascorsi più di 5 anni, è possibile procedere alla vendita senza che vi sia l’obbligo del riacquisto di una nuova abitazione.

Anche in presenza di un mutuo in corso è sempre possibile vendere la propria abitazione. Il mutuo può essere estinto in qualsiasi momento e ciò avviene contestualmente al ricevimento del saldo del prezzo all’atto della vendita se il proprietario non ha la liquidità sufficiente per farlo prima; la banca mutuataria rilascerà la relativa quietanza all’acquirente, in modo che questi sia certo di acquistare un immobile libero da gravami ipotecari.

Tutte queste informazioni devono essere comunicate all’acquirente e vanno citate nell’atto notarile, pertanto è fondamentale che il venditore fornisca all’agente immobiliare di riferimento tutta la documentazione utile per conoscere approfonditamente questi aspetti al fine di studiare il piano di vendita su misura e trovare l’acquirente ideale.

Le Agevolazioni Fiscali “Prima Casa” (d’ora in avanti AFPC), sono un risparmio sull’imposizione fiscale riservato ai privati e consentono, a chi ha i requisiti previsti dalla normativa, di richiedere in sede notarile una sensibile riduzione delle imposte da versare in sede di acquisto*.

I requisiti essenziali per usufruire delle AFPC sono così definiti:

L’immobile su cui si chiedono le AFPC deve essere un bene non di lusso, secondo i criteri di cui al D.M. 2/8/1969;

Chi chiede le agevolazioni non deve essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare (questa prescrizione può essere elusa in alcuni casi specifici);

Le AFPC non possono essere richieste se si possiede, anche solo per quota o in comunione col coniuge, nel territorio nazionale, diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra abitazione per cui si sono richieste le AFPC a meno che si intenda venderla e ci si impegni a farlo entro 12 mesi dal giorno del nuovo acquisto, sottoscrivendo tale impegno nell’atto notarile di acquisto del nuovo immobile.

Il totale di imposte da pagare, con o senza agevolazioni Prima Casa, subisce quindi notevoli variazioni, pertanto è fondamentale ricordare che per non perdere quest’opportunità, è necessario trasferire la propria residenza nel Comune dove si trova l’immobile interessato al nuovo acquisto entro 18 mesi dall’acquisto, a meno che ciò non sia già stato fatto prima del rogito.

La decadenza delle agevolazioni si può verificare nel caso in cui venga appurata l’insussistenza di uno dei requisiti essenziali o nel caso di vendita dell’immobile su cui si sono richieste le AFPC a meno di 5 anni dall’acquisto, senza successivo riacquisto da compiersi entro 12 mesi.

Ci sono diverse situazioni che meritano una valutazione specifica, pertanto siamo disponibili per approfondimenti e per dare le indicazioni peculiari legate a ciascuna casistica.

*Approfondimento per i curiosi:

In una compravendita non soggetta ad IVA – es. quella fra due privati -, l’imposta principale ovvero l’imposta di registro diviene del 2% anziché del 7% e quelle secondarie che sono le ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa, 50 + 50 euro, al posto del 2% e 1%; inoltre nelle compravendite assoggettate ad IVA, quest’ultima viene ridotta dal 10% del regime non agevolato al 4%. Le imposte secondarie di un atto IVA sono sempre corrisposte in misura fissa per il medesimo importo con o senza AFPC.

L’incarico di vendita è l’atto mediante il quale si definiscono con precisione tutti gli aspetti della collaborazione venditore-agenzia.

Temi quali la tempistica e le modalità di consegna, il tipo di pubblicità o gli orari delle visite con aspiranti acquirenti, vanno definiti su misura e sono il punto di partenza da cui l’agente immobiliare non deve prescindere; altri invece, quali la regolarità urbanistica e quella catastale, sono concordati su indicazione dell’agente immobiliare, il cui ruolo è anche di suggerire al proprietario le più corrette azioni da compiere per potere proporre un immobile dotato di tutte le certificazioni e garanzie previste per legge (per quanto concerne il valore di stima, vi rimandiamo al nostro post dell’11 gennaio 2018).

Non esistono quindi incarichi “standard”, poiché ogni incarico di vendita va redatto congiuntamente tra venditore e agenzia, dovendo riportare nero su bianco le intese raggiunte sulla base delle aspettative di chi vende e dell’esperienza del professionista incaricato della vendita.

Siamo numerosi proprietari per uno stesso immobile ed è difficile mettersi d’accordo sui vari aspetti della vendita: come fare?

Il lavoro di un agente immobiliare parte innanzi tutto dalle esigenze della parte venditrice: nel caso in cui questa sia costituita da più persone, è fondamentale che egli le possa seguire tutte, avendo incontri riservati con ciascuno; solo così, grazie al suo ruolo super partes, accompagnerà tutti i proprietari – ognuno coi suoi tempi, dubbi e domande – all’obiettivo comune, ovvero trovare una formula di vendita che soddisfi tutti in egual modo.

Cosa significa dare l’incarico in esclusiva e perché farlo?

“Esclusiva” significa “diritto da cui ogni altro è escluso”. Nel caso dell’incarico affidato all’agente immobiliare si tratta della scelta di dare mandato di vendita ad una sola agenzia.

PRO Chi vende può assicurarsi notevoli vantaggi rispetto al lavorare con più agenzie, primo fra tutti quello che il proprio immobile può usufruire di tutti i servizi dedicati agli immobili privilegiati da tale contratto: nessun professionista immobiliare, infatti, sceglierebbe di lavorare mettendo tutte le proprie risorse su un immobile presente in più agenzie e che quindi potenzialmente può essere venduto anche da altri intermediari, magari nello stesso momento in cui un proprio cliente l’ha visto e sta ragionando sulla possibilità di acquistarlo.

PRO Immaginate una persona che cerca casa e riconosce un immobile pubblicizzato da più agenzie: facilmente si chiederà il motivo per cui un venditore faccia una simile scelta: fretta? problemi di vendita o cosa?

Le domande che si pone possono fare nascere dubbi sull’immobile e normalmente, nel dubbio, la scelta si direziona su altre proposte immobiliari.

PRO Immaginate che un immobile non in esclusiva venga proposto da una delle agenzie incaricate ad un aspirante acquirente che comunica però di averlo già visto con un’altra agenzia: non avendo più a quel punto possibilità di venderlo al suddetto cliente (poiché questi, per Legge, se volesse acquistarlo, dovrebbe rivolgersi all’agenzia che gliel’ha mostrato), l’agenzia cercherà (com’è normale che sia) di dirottare le attenzioni del cliente su altre proposte presenti nel proprio parco immobili…ESCLUSIVO!

PRO Lavorare con un solo professionista di riferimento, che conosce a perfezione l’immobile ed i suoi proprietari, garantendo così un rapporto costante e vivo, grazie al quale costruire reciproca fiducia e consapevolezza che si lavora con il medesimo obiettivo.

CONTRO Di fattori ‘contro’ non ne abbiamo trovati! Certo, dovrete incontrarci spesso, fino quasi a entrare in confidenza e capire che lavoriamo per lo stesso obiettivo. Intanto speriamo che questo post vi abbia trasmesso concretamente il senso e l’importanza di una relazione solida e trasparente per la vendita del vostro immobile.

Contattateci senza impegno, insieme troveremo la soluzione più efficace per soddisfare le vostre necessità.

È arrivato il momento di una casa più grande o di una più piccola? 

Bene, allora vi guardate attorno ed è pieno di opportunità, ma… che fare con l’abitazione dove vivete ora se avete necessità di venderla per procedere con un altro acquisto?

Siete nel post giusto!

Innanzi tutto una rassicurazione: l’operazione è delicata, ma molto frequente e personalmente ne seguiamo con successo almeno una decina ogni anno; se ne avremo l’occasione, vi racconteremo di una vendita concatenata di ben tre immobili, conclusa felicemente a dicembre 2017!

La parola d’ordine è “coordinazione”: con l’agente immobiliare – prima di ogni altro -, a cui si deve esporre precisamente il proprio progetto, perché possa aiutarvi al tempo stesso nella ricerca dell’acquirente e dell’immobile ideale; con l’acquirente – una volta trovato – che l’agenzia selezionerà sulla base delle reciproche esigenze temporali; coordinarsi, infine, con il venditore dell’immobile che avrete scelto, che dovrà avere esigenze e possibilità perfettamente allineabili alle vostre. Un grande lavoro di squadra, quindi.

Il consiglio è sempre quello di partire dalla vendita del proprio immobile, poiché determinante per il buon esito di tutta l’operazione. Nel momento in cui questo avverrà e avrete chiara la cifra di realizzo, sarete in grado di orientarvi con maggiore chiarezza nella ricerca dell’immobile da acquistare, potendo meglio definire il budget di spesa; è consuetudine infatti consegnare una caparra nel momento in cui si trova l’immobile ideale, cosa non fattibile se le vostre disponibilità finanziarie sono legate alla vendita dell’immobile in vostro possesso*.

Nel caso in cui si scegliesse la strada inversa, ovvero il cercare l’immobile che si vuole acquistare e mettere in vendita il proprio solo successivamente – ammesso che chi vende a voi sia disposto a “tenerlo fermo” aspettando un periodo di tempo non quantificabile – il grande rischio è quello di trovarsi a dovere svendere il proprio immobile al fine di portare a compimento l’acquisto o, addirittura, di non riuscire a vendere nell’arco di tempo che è stato concesso e perdere la casa che si desidera.

Ma attenzione: nel caso decidiate sia questa la strada che volete perseguire, ci troverete pronti ad accompagnarvi per affrontarla nel migliore dei modi! 

• Per i curiosi: sono molti gli aspetti tecnici da utilizzare a tutela di chi si approccia a tale iniziativa immobiliare, alcune fra tutte le clausole a garanzia delle caparre versate, o le condizioni sospensive, o le definizioni temporali essenziali.

Vi ricordiamo che molti temi fondamentali sono da chiarire prima di fare qualsiasi passo, così che ogni fase sia realizzata in piena serenità. Noi siamo a completa disposizione per ogni approfondimento in merito, poiché è sempre complesso racchiudere tutte le possibili casistiche in un solo post.

Immaginiamo che ci si senta spaesati all’idea che un estraneo entri in casa propria ed ecco perché per noi è così importante la selezione dell’acquirente: a fronte di un immobile che ha superato tutti i nostri controlli qualità e della stretta relazione con il venditore, di cui abbiamo molto parlato nei post precedenti, non possiamo che procedere sulla stessa linea e garantire per la qualità anche dell’aspirante acquirente.

Questi sono persone referenziate, di cui conosciamo la provenienza, l’occupazione e le motivazioni della ricerca; aspiranti acquirenti finanziabili o già con liquidità disponibile, che accompagniamo personalmente in tutti gli appuntamenti.

Le visite vengono sempre concordate preventivamente sulla base degli orari graditi alla parte venditrice, cercando di farli combaciare con quelli delle persone interessate all’acquisto.

Le statistiche confermano che gli immobili visitati senza i proprietari (e gli eventuali amici animali) si vendono più facilmente: si tratta di un tempo breve, ma è una condizione che può influire molto positivamente sulla fluidità della trattativa, oltre ad alleggerire il carico psicologico di chi vende.

Quante visite in casa mia? Difficile dirlo con precisione, poiché dipende dal valore dell’immobile, dalla tipologia e non ultimo dalle condizioni di manutenzione, senza dimenticare l’immancabile contingenza di mercato. Anni di esperienza ci hanno permesso di identificare in 9** il numero medio di sopralluoghi che solitamente porta a ricevere un’offerta concreta.

Ancora una volta, quindi, una riflessione sui dati è utile per pianificare al meglio la strategia di vendita!

*  ** Per i curiosi:

* Richiedeteci il manuale dei 10 errori che i proprietari di casa devono assolutamente evitare!

** Dato rilevato su un campione di n. 22 immobili gestiti nel periodo gennaio 2016 – dicembre 2017 e ubicati tra Carmignano di Brenta, Gazzo, Grantorto, San Pietro in Gu. Minimo: 2 visite, venduto in un mese. Massimo: 21 visite, 8 mesi.

L’affetto verso la casa messa in vendita può spingere a desiderare che venga acquistata da persone ritenute “idonee” per empatia, educazione e molti altri aspetti. Ci troviamo quindi di fronte alla necessità di trovare un acquirente che soddisfi il venditore anche dal punto di vista umano. Solitamente questo è reso possibile dai molti aspetti relativi alle caratteristiche tipologiche, architettoniche e di stile della casa che attraggono sia chi vende che chi acquista e che facilitano spesso l’instaurarsi di un buon dialogo ed empatia fin da subito.

Potrò scegliere l’acquirente finale o conoscerò la sua identità solo il giorno del rogito?

Accade anche però che il venditore indichi espressamente dei nominativi di persone cui non desidera cedere la propria casa: questa condizione per noi diventa un imperativo inderogabile.

Ho degli obblighi per la vendita a vicini di casa o inquilini?

L’obbligo di vendere a determinati soggetti si ha solamente nel caso di inquilini dell’immobile – ove sia previsto il diritto di prelazione – e nei casi di abitazioni con terreno confinante con fondi coltivati la cui proprietà sia regolarmente iscritta alla Coldiretti di riferimento, oppure che abbia come attività prevalente – a scopo di lucro – la coltivazione di quel fondo. Anche in questi casi è spesso possibile vendere a terzi soggetti non titolari di diritto di prelazione, con una procedura codificata a cui attenersi, che naturalmente saremo lieti di illustrare a chiunque lo desideri.

Per concludere, una rassicurazione: l’identità dell’acquirente non è mai un segreto svelato alla fine. Se il proprietario non ha incontrato gli aspiranti compratori durante i sopralluoghi, ne conoscerà il nome e le informazioni utili nel momento in cui gli verrà presentata l’offerta che questi hanno sottoscritto.

Il fattore tempo è un elemento chiave in molti casi, poiché determina a caduta l’aprirsi o il chiudersi di strade diverse per chi sta vendendo casa:

Per chi ha già trovato l’immobile che vorrebbe acquistare e che per avere la liquidità necessaria a concludere l’acquisto deve vendere il proprio è necessario avere un’idea dei tempi, da indicare al proprietario della casa che si sta comprando.

Per chi si sta costruendo casa e ci domanda quando mettere in vendita quella in cui vive, per non rimanere senza un tetto prima che la nuova casa sia pronta.

Per chi sceglie di acquistare dopo aver trovato un acquirente per la propria casa e che si chiede quindi quando iniziare la ricerca della nuova.

Tanti casi, ma per tutti si rischia di fare programmi basate sul nulla: le variabili sono troppe e la percezione di come andrà una vendita si manifesta solamente quando tutte le attività di promozione sono a regime.

Come orientarsi quindi? Certo non completamente alla cieca.

Il mercato fornisce costantemente dati, che noi raccogliamo e monitoriamo, così da avere una visione chiara di quali sono i tempi medi di vendita in un dato periodo; dati questi che mettiamo a disposizione dei nostri clienti, poichè ci permettono di orientare ogni venditore sul tema delle tempistiche. Conoscendo le variabili dettate dalla tipologia di immobile e dalla fascia di prezzo in cui ricade, possiamo metterle in relazione alla quantità di immobili simili presenti o meno in quel momento sul mercato, nonché alle richieste attive per quella data tipologia di casa, e quindi stimare il più probabile periodo di tempo necessario per raggiungere la vendita.

Aggiungiamo che esistono anche fattori che allungano o accorciano i tempi indipendentemente dalle valutazioni di cui sopra, quali: lo stato dell’immobile (manutenzioni, ordine, pulizia), il prezzo in relazione al valore commerciale attuale e, non ultimo, contingenze economico-politiche che periodicamente modificano gli equilibri dei mercati.

Per i curiosi i dati dell’agenzia RETECASA Carmignano di Brenta: negli ultimi 24 mesi, il dato medio di vendita degli immobili – senza distinzioni tipologiche e di prezzo – che abbiamo gestito è di 4 mesi, con un numero di sopralluoghi pari a 9, con un invenduto pari allo 0,075%!

La maggior parte dei proprietari pensa che i documenti relativi all’immobile debbano essere consegnati all’agenzia immobiliare soltanto nel momento in cui c’è un acquirente pronto a comprare; a voler fare un confronto sarebbe come se, quando si va ad acquistare dei vestiti, le etichette indicanti la composizione dei tessuti e le istruzioni per la manutenzione dei capi acquistati venissero apposte solo al momento in cui si è in cassa per pagare. Sembrerebbe strano, non è così? 

I venditori sono spesso disorientati di fronte alla nostra richiesta di vedere la documentazione dell’immobile addirittura prima di iniziare la fase di promozione, ma il senso c’è ed ecco le ragioni.

Le questioni da verificare e sistemare prima di vendere sono spesso molteplici e possono avere incidenze economiche rilevanti, oltre che risvolti anche negativi nelle trattative.

Nonostante sia responsabilità della parte venditrice garantire l’insussistenza di vizi, evizioni*, difformità urbanistico-catastali, ipoteche e abusi edilizi, nel tempo ci siamo resi conto che molto spesso il proprietario, in piena buona fede, non si è reso conto di aver eseguito opere non legittime, oppure di non avere ultimato una pratica edilizia o, ancora, non ricorda di aver concesso tanti anni prima il passaggio ad un vicino sul proprio fondo, o non è a conoscenza di nuovi regolamenti per cui il suo immobile ha degli aspetti non a norma o addirittura che lo rendono non cedibile.

La nostra scelta professionale – che riteniamo dovrebbe essere la modalità lavorativa di ogni agenzia – è quella di ricostruire la storia urbanistico-catastale, nonché di esaminare tutti gli aspetti che potrebbero limitare il godimento pieno del bene quali servitù, ipoteche, azioni di riduzione o qualsivoglia altro caso prima di mettere l’immobile sul mercato.

Una volta chiarite le eventuali azioni da mettere in atto e i relativi costi, ove ce ne fossero, il proprietario, assolutamente affrancato dal rischio di brutte sorprese all’ultimo momento, può definire il prezzo di vendita consapevolmente e, allo stesso tempo, l’acquirente sarà informato, nella massima trasparenza e nei tempi corretti, di ogni dettaglio riguardante l’immobile a cui è interessato.

Chiarito ora il motivo per cui i documenti vanno studiati prima di fare qualsiasi altro passo, vi segnaliamo che siamo a completa disposizione di chiunque voglia farci analizzare la documentazione di cui è in possesso, al fine di verificare la legittimità del proprio immobile.

Per i curiosi: chiedeteci la lista completa dei documenti obbligatori per la vendita di un immobile, vi renderete conto che si tratta di una materia complessa, ma che garantisce sia chi vende che chi acquista.

*Evizione: “In diritto civile si intende per evizione la perdita (totale o parziale) di un diritto in forza del diritto preesistente di un terzo (…)”, fonte Treccani online.

Il giorno del rogito devo consegnare definitivamente le chiavi? Devo quindi avere liberato l’immobile? Entro quali tempi?

Il rogito notarile è il documento redatto da un notaio il quale attesta che in sua presenza si sono svolti atti e fatti giuridici; nel nostro caso che il/i proprietario/i di un immobile ha/hanno ceduto la proprietà/nuda proprietà/usufrutto/nuda abitazione, ecc… ad una o più persone, ovvero la parte acquirente*. È in tale momento che avviene il passaggio della proprietà e da quel momento in poi gli utili e gli oneri della stessa andranno rispettivamente a favore e a carico della parte acquirente.

* ricordiamo la serata tenuta nel giugno 2017 con la presenza del notaio Dr. Nicola Maffei, che potete rivedere a questo link https://goo.gl/EW2SAN

Nel rogito figurano in primis i dati delle parti – i cosiddetti comparenti – della cui identità si fa garante il notaio; viene poi ampiamente descritto l’immobile oggetto di cessione (dati catastali, confini, composizione), si ripercorre la storia urbanistica dei beni e infine si elencano le norme che oggi regolano gli atti immobiliari.

Nell’atto viene anche definito il prezzo finale, con le relative modalità di pagamento, la presenza o meno di un’agenzia immobiliare intermediaria e si precisa quando avverrà la consegna effettiva dell’immobile – e nella stragrande maggioranza dei casi, questo avviene il giorno dell’atto notarile -.

I tempi di consegna. Solitamente nei giorni antecedenti all’atto il venditore si adopera per liberare l’immobile e lasciarlo nello stato convenuto durante la trattativa (con arredi o senza arredi, con o senza accessori, tinteggiato o meno, ecc…), così da potere permettere all’acquirente di prenderne possesso nel medesimo giorno del passaggio della proprietà.

È buona norma, o almeno noi di Retecasa Carmignano ne abbiamo fatto una sana abitudine, effettuare un sopralluogo qualche ora prima del rogito in modo da verificare che l’immobile sia nello stato pattuito, evitando così complicazioni nel caso di difformità  – anche involontarie -.

In alcuni casi, sempre concordati tra le parti – la consegna può essere differita rispetto al rogito, anticipando o posticipando i tempi; nel primo caso si concorda la possibilità di far entrare l’acquirente prima – solitamente non più di qualche giorno – per preparare l’immobile (traslocare o dare il colore alle pareti, per esempio), così da potervisi trasferire il prima possibile nel caso in cui egli debba consegnare a sua volta l’immobile in cui vive in tempi molto stretti; può anche esistere il caso in cui sia il venditore ad avere necessità di rimanere nell’immobile già venduto qualche giorno o qualche settimana. Ricordiamo che comunque tale aspetto viene possibilmente definito nella prima fase di trattativa.

Una nostra recente esperienza consta di ben 3 compravendite collegate una all’altra e che abbiamo coordinato con la collaborazione e la massima disponibilità da parte di tutti, così che i trasferimenti avvenissero senza intoppi. E riuscirci è stata una grande soddisfazione.

Nella maggior parte dei casi chi vende ha poche spese da sostenere. Queste riguardano la raccolta e redazione della documentazione, tappa obbligatoria per la messa in vendita un immobile (vedi post del 19 aprile), e rientrano perciò nei primi due esempi sotto riportati; ma esistono anche situazioni in cui sono necessari processi più laboriosi per poter vendere.

Vediamo nel dettaglio le principali casistiche:

– ø spese nel caso il proprietario sia in possesso di tutti i documenti, ivi compreso l’A.P.E./A.C.E.

– 200 euro mediamente, quando manca l’attestato energetico e ci sia da reperire qualche documento urbanistico

– 800/1.000 euro circa, nei casi in cui si debbano eseguire delle operazioni di natura catastale (frazionamenti, presentazione di nuove planimetrie, eccetera…) o legate ad accettazioni di successioni

– 2.000 o più euro nelle situazioni in cui ci siano pratiche urbanistiche da presentare o atti notarili da sottoscrivere per risolvere le numerose circostanze che possono rendere non vendibile un bene.

Oltre a queste spese, c’è la #provvigione da corrispondere all’agenzia intermediaria; questa viene pagata in una o più trance, a seconda degli accordi, e va in ogni caso sempre saldata contestualmente all’atto notarile, dove ne vengono riportati importi e mezzi di pagamento.

La vendita di un immobile adibito ad abitazione principale, in Italia, non è tassata! Ribadiamo a gran voce questa importante informazione, perchè spessissimo incontriamo venditori convinti del contrario. Il ricavato di una vendita viene tassato solo quando si tratti di un immobile posseduto da meno di 5 anni e nel quale non si è mantenuta la residenza per un tempo superiore alla metà del tempo globale di possesso.

Una compravendita può essere semplice e risolversi senza intoppi, oppure rivelarsi per vari aspetti problematica; è compito dell’agenzia fare sì che la percezione della trattativa sia sempre e comunque positiva, sia che questa risulti scorrevole, sia che invece incontri delle difficoltà.

Entrando meglio nel dettaglio, i servizi offerti dalle agenzie sono numerosi ed apparentemente simili, ma così non è: da ciò nascono le prime differenze di importo provvigionale richiesto.

Per fare degli esempi concreti, possiamo senz’altro affermare che:

• un’agenzia strutturata con numerosi agenti al suo interno offre certamente migliore organizzazione ed efficienza, seppur a fronte di costi di gestione più elevati; di conseguenza è coerente che in questo caso vi sia una richiesta di provvigioni più alte rispetto ad agenzie con uno o due operatori, che in alcuni casi offrono un servizio meno puntuale;
• un’agenzia che propone servizi per la valorizzazione dell’immobile ha naturalmente costi più alti, ma risultati diversi: un esempio sono i servizi fotografici professionali – una casa ben fotografata si vende prima e meglio! – che si distinguono rispetto alle immagini scattate con il telefono cellulare o con fotocamere amatoriali;
• un’agenzia che ha immobili in esclusiva e certificati, oltre ad acquirenti selezionati e pronti all’acquisto, deve sostenere dei costi superiori, ma raggiunge l’obiettivo di vendita molto più facilmente, rispetto all’agenzia che propone immobili non in esclusiva ad acquirenti non referenziati.

E l’elenco potrebbe continuare. Si tratta di scegliere, quindi. A monte è la scelta operativa dell’agenzia e successivamente la scelta del cliente, che deve avere le idee chiare sul livello di servizio che vuole ricevere (=pagare).

Perché, come è noto, nella maggior parte dei casi un servizio che costa poco, offre poco (e i costi sono uguali per tutti!).

Ma venendo al concreto: qual è esattamente l’#importodellaprovvigione?

Solitamente questo è espressione in termini percentuali del prezzo di vendita; la richiesta media nel nostro territorio è del 2,5% + IVA, anche se negli ultimi due anni molte agenzie hanno iniziato a chiedere come compenso un importo fisso (mediamente 4.000,00 euro + IVA) o un minimo provvigionale, per garantire a tutti gli immobili l’accesso al medesimo livello di servizi.

Ci rendiamo conto che purtroppo è ancora diffuso il concetto che comprare casa senza l’intervento di un’agenzia permetta di risparmiare. Ci si chiede “Perché pagare qualcun altro per un lavoro che, apparentemente, sembra possibile gestire in autonomia?”. Noi, che facciamo questo lavoro da vent’anni, sappiamo che comprare o vendere casa non è come comprare o vendere un paio di scarpe e che è impensabile pensare di poterlo fare senza un’adeguata preparazione o un supporto esperto. Insidie e problemi, anche pericolosi, sono sempre in agguato; basti pensare all’esposizione di un cartello col proprio numero di telefono visibile a chiunque, malintenzionati compresi, oppure al diffondere immagini dell’interno della propria abitazione via web, mostrando sì le stanze, ma anche il loro contenuto e rendendola magari appetibile per possibili furti, o ancora l’accogliere in casa persone di cui non si sa nulla, che potrebbero approfittare dell’occasione per allungare le mani.

Ma problemi ben più seri, relativi a condoni mancati, a permessi mai arrivati, a verifiche catastali incomplete ecc, possono gravare su immobili che all’apparenza sembrano a posto. E la lista non si ferma qui.

Quando tutto sarà concluso quando avrete finalmente coronato il vostro sogno, quando tutto si sarà svolto lasciandovi sereni e felici del passo fatto, allora saprete che il 2 o il 3% che avete investito nella provvigione – che nel totale dell’operazione sono ben poca cosa – saranno la migliore garanzia che avreste potuto adottare. E lo sappiamo bene anche noi, che in questi decenni di attività abbiamo aiutato a realizzare i sogni di più di 800 Famiglie!

L’acquirente deve, per Legge, far fronte a 360° a tutte le spese legate al passaggio di proprietà.

Vediamole voce per voce:

• Spese notarili: vanno versate contestualmente al rogito notarile e riguardano l’atto di compravendita e, nel caso ci sia, l’atto di mutuo. La parcella notarile per il primo viene calcolata in base a tabelle redatte su scaglioni crescenti di prezzo con uno scarto di 40.000 euro – avranno, ad esempio, lo stesso onorario due compravendite per immobili di 95.000 euro e 125.000 euro, mentre il secondo viene calcolato, sempre a scaglioni, ma sulla base dell’importo che la banca iscriverà ad ipoteca; un onorario minimo indicativo per l’atto di acquisto è 1.200 euro + IVA e lo stesso dicasi per l’atto di mutuo. Oltre all’onorario, vi sono anche piccole voci costo come la tassa archivio e le visure.
• Le imposte: solitamente* vanno versate contestualmente al rogito notarile e riguardano le imposte sull’acquisto** (agevolate o a regime ordinario – vedi post del 25 gennaio), ovvero l’imposta di registro, quando si tratta di acquisto da privato o da società non operante nel settore immobiliare, o l’I.V.A., nel caso di acquisto da società di costruzioni, nonché le imposte ipocatastali. L’imposta minima obbligatoria è di 1.000 euro.
• Le spese bancarie: queste voci di costo riguardano solo chi deve aprire un mutuo per acquistare e comprendono sempre:
• I costi per l’istruttoria della pratica, che sono variabili in relazione all’importo del mutuo e solitamente non inferiori a 500 euro
• La perizia dell’immobile, per un importo che ricade solitamente tra i 300 ed i 400 euro
• L’imposta sostitutiva pari al 2% dell’importo di mutuo, ridotta allo 0,25% nel caso di acquisto con agevolazioni Prima Casa
• L’assicurazione obbligatoria “Scoppio e incendio” a favore della banca per un importo che varia a seconda del valore di perizia dell’immobile
• In taluni casi esistono costi aggiuntivi riguardanti polizze vita richieste dalla banca o altre garanzie o coperture.

Oltre a tutte queste spese, c’è la provvigione da corrispondere all’agenzia intermediaria; questa viene pagata in una o più trance, a seconda degli accordi, e va in ogni caso sempre saldata contestualmente all’atto notarile, dove ne vengono riportati importi e mezzi di pagamento.

Per i curiosi!

* Nel caso in cui ci sia un versamento di caparra, è obbligatorio versare un acconto sulle imposte in misura proporzionale alla caparra versata

**Queste imposte hanno aliquote e basi imponibili differenti: saremo lieti di approfondirne con voi i sistemi di determinazione!